Guía fiscal por comunidad
Impuestos al comprar vivienda en Andalucía
Guía orientativa para explicar ITP, AJD, obra nueva y segunda mano en Andalucía. NORA conserva este contenido como activo SEO y lo conecta con el CRM fiscal.
NORA CRM
Fiscalidad de compra en Andalucía
ITP general orientativo: 7%.
AJD orientativo para obra nueva: 1,2%.
El caso real depende de precio, uso, comprador y normativa vigente.
El estudio fiscal puede incorporarse al expediente comercial.
Resumen para equipos comerciales
| Comunidad | Andalucía |
|---|---|
| Segunda mano | ITP general 7% |
| Obra nueva | IVA + AJD orientativo 1,2% |
| Uso comercial | Explicar costes de compra antes de reserva o visita final. |
El mercado en Andalucía
Lo que cuesta comprar aquí, más allá del impuesto
Andalucía se quedó en un ITP del 7 %, por debajo del 10 % de Cataluña, Galicia o Valencia. Para una agencia de costa eso es un argumento de venta: sobre 400.000 €, el comprador paga aquí 28.000 € frente a los 40.000 € que le costaría la misma operación en Barcelona.
El detalle que más dinero mueve son los tipos reducidos, y tienen trampa. Funcionan como un escalón, no como una escala: la vivienda habitual de hasta 150.000 € tributa al 6 %, y al 3,5 % si el comprador tiene menos de 35 años. Pero si el precio se pasa un solo euro del límite, **toda la compra** tributa al 7 %. Es justo lo contrario de Cataluña, donde cada tramo paga lo suyo.
Y luego está lo que hace única a esta comunidad: el comprador extranjero. En la provincia de Málaga fue el 32,3 % de las operaciones en 2025, y en zonas concretas de la Costa del Sol supera el 70 % de lo que se cierra. Británico, alemán y escandinavo sobre todo, con el americano creciendo. Málaga capital cerró el primer trimestre de 2026 en 3.179 €/m², un 13,5 % más que el año anterior.
- Málaga capital
- 3.179 €/m²
- Málaga provincia
- 2.887 €/m²
- ITP general
- 7 %
- Tipo joven
- 3,5 %
T1 2026, +13,5 % interanual
+14,0 % interanual
frente al 10 % de Cataluña
vivienda habitual hasta 150.000 €
Uno de cada tres compradores no es español
Peso del comprador extranjero sobre el total de operaciones en la provincia de Málaga, 2025.
- Británico
- Alemán
- Escandinavo
- Americano (creciendo)
En zonas concretas de la Costa del Sol, el comprador extranjero supera el 70 % de las operaciones cerradas.
Datos a fecha de julio de 2026. Fuentes: Rankia — ITP en Andalucía 2026: tipos reducidos · Junta de Andalucía — Beneficios fiscales en ITP y AJD · idealista — Precio de la vivienda en Málaga provincia
Tipos reducidos
Casos en los que se paga menos en Andalucía
Estas reducciones no se aplican solas: dependen del comprador, de la vivienda y de cumplir los requisitos en la fecha de la firma. Conviene comprobarlas antes de cerrar el precio, no después.
Vivienda habitual hasta 150.000 €: 6 % en vez de 7 %
No hace falta ser joven, ni familia numerosa, ni tener discapacidad reconocida. Basta con que la vivienda sea la habitual y no supere los 150.000 €.
Menores de 35 años: 3,5 %
La mitad del tipo general. Se aplica sobre vivienda habitual de hasta 150.000 €, así que en la práctica apunta al interior de la comunidad y a segunda mano, no a la costa.
Cuidado con el escalón
Los límites de 150.000 € y 250.000 € no funcionan por tramos: pasarse del umbral hace que la compra entera tribute al 7 %. Merece la pena comprobar el valor de referencia antes de cerrar el precio, porque una diferencia de mil euros en la escritura puede costar varios miles en impuestos.
Complemento opcional del CRM
NIE, fiscalidad y licencias dentro del expediente.
NORA es software. Pero cuando una operación se atasca por un NIE, una licencia turística o un registro de corta duración, puedes contratar estos servicios bajo demanda sin salir del expediente. Son opcionales y se presupuestan por caso.
FAQ
Preguntas frecuentes
Comparar con otra comunidad
El impuesto cambia mucho de una comunidad a otra, y es la primera pregunta de quien se plantea comprar en dos sitios distintos.